Da dove viene il numero: le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate
Partiamo dal minimo, apposta. Gli strumenti online tendono a gonfiare la stima,
perché una cifra alta fa sperare. Noi facciamo il contrario: prendiamo il valore più basso
dell'intervallo ufficiale della tua zona. Non è una cifra gonfiata per farti sperare: è un
punto di partenza prudente.
Il numero non esce da un algoritmo nostro. Viene dalle quotazioni dell'Osservatorio del
Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025: i valori
ufficiali al metro quadro, zona per zona, per tipologia e stato di conservazione.
Quelle quotazioni non sono un numero secco. Sono un intervallo, da un minimo a un
massimo, perché dentro la stessa zona il valore cambia da una via all'altra e da un piano
all'altro. Noi prendiamo l'estremo basso.
Sulla stima pesano i metri quadri, la zona e lo stato di conservazione. Locali, piano
e bagni ce li chiediamo per conoscere la casa, non per calcolare: quello che sposta davvero
il valore si vede al sopralluogo.
Cosa questa stima non è
Non è una perizia. Una perizia la firma un tecnico dopo aver visto la casa e ha
valore legale. Questa è una stima di partenza, costruita su dati pubblici di zona.
Non è la nostra offerta. L'offerta d'acquisto arriva dopo il sopralluogo, entro 48 ore
da quello, e può discostarsi da questa cifra. Il sopralluogo guarda la casa vera, non i suoi
metri quadri: impianti, agibilità, conformità catastale e urbanistica, documenti di
proprietà. Se l'immobile rientra nei nostri criteri di acquisto, ti scriviamo a quanto lo
compriamo.
Il catasto non registra i lavori fatti: una casa ristrutturata l'anno scorso e una da rifare,
nello stesso palazzo, hanno la stessa scheda e due valori diversi.
Se la casa è in eredità con più eredi, una cosa va detta subito: compriamo l'immobile
intero. Serve l'accordo di tutti a vendere, perché non acquistiamo singole quote.
Dove arriviamo: 716 comuni in sei province
Milano, Monza e Brianza, Como, Varese, Pavia, Lodi.
Per Milano il dettaglio è per zona OMI, dalle centrali alle suburbane: il Duomo e viale
Certosa non sono lo stesso mercato, e la stima lo sa. Anche fuori Milano si ragiona per
zona e non per comune: dal tuo indirizzo il sistema riconosce la zona OMI in cui cade la
casa.
Se il tuo comune non è tra questi, il campo non lo trova nell'elenco: preferiamo non dare
un numero per una zona che non copriamo.
Come funziona la valutazione online
Tre passi, un minuto.
- L'indirizzo. Via, civico e CAP. Alla zona pensiamo noi: dal tuo indirizzo il
sistema riconosce la zona OMI.
- La casa. Metri quadri, stato di conservazione e qualche dettaglio.
- La stima. Compare a schermo, subito.
Domande frequenti sulla valutazione online
Quanto è precisa?
Quanto lo sono i dati di zona: dicono quanto vale un metro quadro dove abiti, non quanto
vale la tua casa. Le differenze che contano davvero, cioè lo stato reale dell'immobile e
i documenti, si vedono al sopralluogo.
Un instant buyer paga meno del mercato?
Il punto di partenza non lo scegliamo noi. Il "valore di mercato" non è un numero solo:
per ogni zona l'Agenzia delle Entrate pubblica un intervallo, da un minimo a un massimo
al metro quadro. La stima che vedi parte dal minimo di quell'intervallo, che è un dato
pubblico e che puoi verificare. L'offerta arriva dopo il sopralluogo e tiene conto dello
stato reale della casa e dei nostri criteri di acquisto. Quello che non facciamo è
inventare una cifra bassa e presentarla come valore di mercato.
È davvero gratuita?
Sì, e lo è anche il sopralluogo. Niente commissioni, niente provvigioni: compriamo noi,
non facciamo mediazione.
In quanto tempo arriva l'offerta?
La stima è immediata, a schermo. L'offerta d'acquisto scritta arriva entro 48 ore dal
sopralluogo, se la casa rientra nei nostri criteri di acquisto.
Perché servono nome ed email per vedere la stima?
Il numero lo calcoliamo dai dati OMI della zona, non dai tuoi dati personali. Nome ed
email servono a sbloccare la stima perché a quel punto sei a un passo dal chiederci il
sopralluogo, e li usiamo solo per questa richiesta. Il telefono è facoltativo. I dati li trattiamo
secondo il GDPR: niente cessioni a terzi, niente liste.
Mi chiamerete di continuo?
No, e ti diciamo esattamente cosa facciamo. Ti ricontattiamo solo se ci hai dato il
consenso, e il consenso puoi ritirarlo quando vuoi. Proviamo una volta al
telefono: se non rispondi non insistiamo, ti scriviamo una email con i nostri recapiti e
la mossa successiva è tua. Niente richiami a oltranza, niente telefonate a settimane di
distanza. Se non lasci il numero, ti scriviamo soltanto per email.
Mi vincola a qualcosa?
No. Ricevere la stima e ricevere un'offerta non ti obbligano a vendere. Decidi tu, con i
tuoi tempi.
Comprate case da ristrutturare?
Sì, nello stato in cui si trovano: nessun lavoro da finire prima, nessuna spesa per
renderle presentabili. Lo sgombero è a nostro carico.
La zona rilevata non è quella giusta
Puoi scegliere la zona a mano dall'elenco. Succede quando la mappa pubblica non conosce
il numero civico: in quel caso l'indirizzo viene posizionato in un punto approssimativo
della via, e su vie lunghe questo può significare due zone diverse.
Fonte dei dati: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato
Immobiliare, secondo semestre 2025. Le quotazioni sono intervalli minimo-massimo per zona
omogenea; l'elaborazione per comune e zona è di LF Immobiliare.
