Chi eredita una casa scopre presto che il problema non è trovare un compratore. Il vero problema è arrivare al rogito con le carte in ordine e con tutti gli eredi pronti a firmare. Sono questi i due ostacoli che possono allungare i tempi da qualche settimana a qualche anno.
Prima della vendita viene la successione
La successione si apre alla data del decesso. L’eredità, però, si acquista con l’accettazione, che retroagisce a quella data: finché non è definita, il notaio non ha una posizione chiara su cui lavorare e nessun acquirente serio va avanti. La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dal decesso.
È il momento in cui arrivano le imposte, e per molti eredi è il primo conto inatteso. Sui fabbricati si pagano imposta ipotecaria e catastale, dovute al momento della dichiarazione. C’è poi l’imposta di successione, che dipende dal grado di parentela e dal valore ereditato: coniuge e figli hanno una franchigia alta e un’aliquota bassa, per i parenti più lontani cambia parecchio. Gli importi esatti vanno fatti calcolare da un notaio o da un commercialista prima di prendere impegni.
C’è un secondo passaggio che molti scoprono dal notaio: l’accettazione dell’eredità. Può essere espressa attraverso un atto, oppure tacita, quando l’erede si comporta da proprietario. In sede di rogito il notaio deve ricostruire la catena di provenienza e, se l’accettazione non risulta in modo chiaro, può servire un adempimento in più: la sua trascrizione. Va verificato caso per caso, e va verificato prima dell’atto, non durante.
Un’altra cosa che conviene chiedere subito: se c’era un testamento o se la successione segue le quote di legge. Cambia chi sono gli eredi e con quali quote, e capita che qualcuno lo scopra a trattativa già avviata.
Sul piano fiscale c’è un punto che spesso non è chiaro: di regola la vendita di un immobile ricevuto per successione non genera la plusvalenza tassabile che colpisce chi rivende un acquisto recente. Restano le imposte tipiche di una compravendita. Anche in questo caso, è opportuno far confermare il trattamento fiscale da un professionista in base alla propria situazione.
Quando gli eredi sono più di uno
Qui si decide quasi tutto. Con più eredi la casa entra in comunione e ognuno ne possiede una quota. Per vendere l’immobile intero serve il consenso di tutti i comproprietari: non basta la maggioranza delle quote, e non conta chi ne possiede la più grande.
Se anche un solo erede non è d’accordo, la vendita si ferma. Le strade che restano sono due. La prima è l’accordo: chi vuole uscire cede la propria quota agli altri eredi, che gli liquidano il valore spettante. La seconda è la divisione, quando l’accordo non arriva: si può fare davanti a un notaio se tutti collaborano, altrimenti decide il tribunale. Il giudice divide l’immobile quando è comodamente divisibile; quando non lo è, la legge prevede che venga preferibilmente assegnato per intero a uno dei coeredi, in genere quello con la quota maggiore, o a più coeredi che lo chiedano insieme, con l’obbligo di compensare gli altri in denaro. Solo se nessuno è disposto a prenderlo a queste condizioni si arriva alla vendita all’asta e alla divisione del ricavato. È una strada lunga, che può richiedere anni e comportare spese legali significative.
Un punto che crea spesso confusione: la singola quota di un erede può essere venduta in teoria, ma nella pratica trova pochissimi compratori. Chi acquista una quota si ritrova comproprietario con persone sconosciute, senza poter usare liberamente la casa né decidere da solo cosa farne. Noi, per essere espliciti, acquistiamo l’immobile intero e non le quote singole.
I casi che richiedono un passaggio in più
Tra gli eredi c’è un minore, oppure una persona sotto tutela o amministrazione di sostegno: la vendita può richiedere l’autorizzazione del giudice tutelare, che valuta se l’operazione è nell’interesse della persona protetta. Passaggio che va messo in conto nella valutazione dei tempi.
C’è un coniuge superstite: sulla casa familiare gli spettano, per legge e a prescindere dalle quote ereditarie, il diritto di abitazione e il diritto di uso dei mobili. Sono diritti che incidono sul valore e sulla vendibilità dell’immobile, dunque vanno chiariti prima di iniziare la trattativa, non durante.
La casa risulta diversa da come è accatastata, perché in trent’anni qualcuno ha chiuso un balcone o spostato un tramezzo senza dirlo a nessuno: la difformità va regolarizzata prima del rogito. Su questo, un consiglio pratico: fate verificare la conformità catastale e urbanistica all’inizio, non alla fine. È una delle sorprese che più spesso fanno saltare le compravendite, e scoprirla dopo aver accettato una proposta può costare tempo e complicare la trattativa.
Quanto tempo è davvero necessario?
Con la successione già presentata, l’accettazione trascritta e gli eredi d’accordo, una casa ereditata si vende come qualsiasi altra: i tempi dipendono dal mercato e dalle banche. Se manca uno di questi tre elementi, il conto parte da lì, e nessun acquirente può accorciare quei passaggi al posto vostro.
La differenza la fa l’ordine in cui si affrontano le cose. Chi mette a posto documenti e accordi prima di cercare un compratore vende in tempi prevedibili. Chi fa il contrario, invece, si ritrova a gestire una trattativa e una pratica di successione insieme e, di solito, perde entrambe.
Come lavoriamo noi in queste situazioni
Compriamo direttamente, quindi non cerchiamo un acquirente per voi e non prendiamo provvigioni: la casa la acquistiamo noi. Dalla valutazione online ottenete un’indicazione di valore immediata e senza registrarvi. Poi fissiamo un sopralluogo, verifichiamo i documenti e le condizioni reali dell’immobile e, se ci sono le condizioni per procedere, vi facciamo un’offerta d’acquisto entro 48 ore dalla visita. Siete liberi di rifiutarla, senza costi.
Compriamo l’immobile nello stato in cui si trova, cosa che, per una casa ereditata, conta più che altrove: nessuno vi chiede di svuotarlo, ristrutturarlo o renderlo presentabile prima di venderla. Operiamo su Milano e sulle province di Monza e Brianza, Como, Varese, Pavia e Lodi.
Se la successione non è ancora chiusa o gli eredi non hanno trovato un accordo, ve lo diciamo subito: prima si sistemano quelle questioni, poi si parla di vendita. Preferiamo dirvelo alla prima telefonata piuttosto che dopo tre mesi di trattativa.