Chi eredita una casa scopre presto che il problema non è trovare un compratore. Il problema è arrivare al rogito con le carte in ordine e con tutti gli eredi che firmano. Due ostacoli, e sono quelli che allungano i tempi da qualche settimana a qualche anno.
Prima della vendita viene la successione
La proprietà passa agli eredi nel momento in cui la successione si apre, cioè alla data del decesso: su quello non c’è da fare nulla. Il punto è un altro: senza la pratica in ordine il notaio non ha i documenti per procedere, e nessun acquirente serio va avanti. La dichiarazione di successione si presenta all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dal decesso.
È il momento in cui arrivano le imposte, e per molti eredi è il primo conto inatteso. Sui fabbricati si pagano imposta ipotecaria e catastale, dovute al momento della dichiarazione. C’è poi l’imposta di successione, che dipende dal grado di parentela e dal valore ereditato: coniuge e figli hanno una franchigia alta e un’aliquota bassa, per i parenti più lontani cambia parecchio. Gli importi esatti vanno fatti calcolare da un notaio o da un commercialista prima di prendere impegni.
C’è un secondo passaggio che molti scoprono dal notaio: l’accettazione dell’eredità. Può essere espressa, con un atto, oppure tacita, quando l’erede si comporta da proprietario. In sede di rogito il notaio deve ricostruire la catena di provenienza, e se l’accettazione non risulta in modo chiaro può servire un adempimento in più, la sua trascrizione. Va verificato caso per caso, e va verificato prima dell’atto, non durante.
Un’altra cosa che conviene chiedere subito: se c’era un testamento o se la successione segue le quote di legge. Cambia chi sono gli eredi e con quali quote, e capita che qualcuno lo scopra a trattativa avviata.
Sul piano fiscale c’è un punto che spesso non è chiaro: di regola la vendita di un immobile ricevuto per successione non genera la plusvalenza tassabile che colpisce chi rivende un acquisto recente. Restano le imposte tipiche di una compravendita. Anche qui, fatelo confermare da un professionista sul vostro caso.
Quando gli eredi sono più di uno
Qui si decide quasi tutto. Con più eredi la casa entra in comunione, e ognuno ne possiede una quota. Per vendere l’immobile intero serve il consenso di tutti i comproprietari: non basta la maggioranza delle quote, e non conta chi ne ha la più grande.
Se anche un solo erede non è d’accordo, la vendita si ferma. Le strade che restano sono due. La prima è l’accordo: chi vuole uscire cede la propria quota agli altri eredi, che liquidano il suo valore. La seconda è la divisione giudiziale, quando l’accordo non arriva: il tribunale divide l’immobile o, quando non è divisibile, ne ordina la vendita. È una strada lunga, che si misura in anni e in spese legali.
Un punto che crea confusione: la singola quota di un erede è vendibile in teoria, ma nella pratica trova pochissimi compratori. Chi acquista una quota si ritrova comproprietario di sconosciuti, senza poter usare la casa né deciderne il destino. Noi, per essere espliciti, acquistiamo l’immobile intero e non le quote singole.
I casi che richiedono un passaggio in più
Tra gli eredi c’è un minore, oppure una persona sotto tutela o amministrazione di sostegno: la vendita richiede l’autorizzazione del giudice tutelare, che valuta se l’operazione è nell’interesse della persona protetta. Va messa in conto nei tempi.
C’è un coniuge superstite: sulla casa familiare gli spettano il diritto di abitazione e l’uso dei mobili, per legge e a prescindere dalle quote. Sono diritti che pesano sul valore e sulla vendibilità dell’immobile, e vanno chiariti prima di trattare, non durante.
La casa risulta diversa da come è accatastata, perché in trent’anni qualcuno ha chiuso un balcone o spostato un tramezzo senza dirlo a nessuno: la difformità va sanata prima del rogito. Su questo un consiglio pratico: fate verificare la conformità catastale e urbanistica all’inizio, non alla fine. È la sorpresa che manda all’aria più compravendite, e scoprirla dopo aver accettato una proposta costa tempo e trattativa.
Quanto tempo serve davvero
Con la successione già presentata, l’accettazione trascritta e gli eredi d’accordo, una casa ereditata si vende come qualsiasi altra: i tempi sono quelli del mercato e delle banche. Se manca qualcuno di questi tre pezzi, il conto parte da lì, e nessun acquirente può accorciarlo per voi.
La differenza la fa l’ordine in cui si affrontano le cose. Chi mette a posto documenti e accordi prima di cercare un compratore vende in tempi prevedibili. Chi fa il contrario si ritrova a gestire una trattativa e una pratica di successione insieme, e di solito perde entrambe.
Come lavoriamo noi su queste situazioni
Compriamo direttamente, quindi non cerchiamo un acquirente per voi e non prendiamo provvigioni: la casa la acquistiamo noi. Dalla valutazione online ottenete un’indicazione di valore, subito e senza registrarvi. Poi fissiamo un sopralluogo, guardiamo i documenti e le condizioni reali dell’immobile, e se ci sono le condizioni per procedere vi facciamo un’offerta d’acquisto entro 48 ore dalla visita. Siete liberi di rifiutarla, senza costi.
Compriamo nello stato in cui la casa si trova, cosa che su un immobile ereditato conta più che altrove: nessuno vi chiede di svuotarlo, ristrutturarlo o renderlo presentabile prima di vendere. Operiamo su Milano e sulle province di Monza e Brianza, Como, Varese, Pavia e Lodi.
Se la successione non è ancora chiusa o gli eredi non hanno trovato un accordo, lo diciamo subito: prima si sistemano quelle cose, poi si parla di vendita. Preferiamo dirvelo alla prima telefonata piuttosto che dopo tre mesi di trattativa.