Se guardate le quotazioni ufficiali di Milano zona per zona, la prima cosa che salta all’occhio non è quanto costa il centro. È che la zona più cara della città, sui valori massimi, non si trova in centro.
I numeri che seguono vengono dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e si riferiscono al secondo semestre 2025 e agli appartamenti in stato di conservazione normale. L’elaborazione per fascia è nostra.
City Life sopra il centro storico
La zona che l’Agenzia delle Entrate chiama City Life (codice C13) è classificata come semicentrale e presenta valori compresi tra 8.300 e 12.500 euro al metro quadro. Invece, Centro Storico-Brera (codice B15), che è centrale per definizione, si colloca tra 9.500 e 12.000 euro al metro quadro. Sul valore minimo il centro storico resta più caro, e di molto: chi compra in questa zona parte da una base di prezzo che altrove non esiste. Ma sul valore massimo la zona dei grattacieli supera il centro.
È un indizio di come si sta muovendo il mercato immobiliare milanese: in diverse zone conta più l’immobile in sé, cioè il suo stato, l’anno di costruzione e i servizi presenti nelle vicinanze, che l’etichetta della fascia. Un edificio di nuova costruzione in un’area riqualificata arriva a valori che il tessuto storico raggiunge solo negli immobili più prestigiosi.
Le quattro fasce e la distanza tra loro
Le 42 zone di Milano per cui esistono valori sugli appartamenti si distribuiscono in questo modo:
- Centrale, 9 zone: dai 5.000 ai 12.000 euro al metro quadro.
- Semicentrale, 9 zone: dai 4.000 ai 12.500.
- Periferica, 20 zone: dai 2.700 ai 5.700.
- Suburbana, 4 zone: dai 1.850 ai 3.500.
Tra il massimo di City Life, 12.500 euro al metro quadro, e il massimo di Quarto Oggiaro-Sacco (codice E8), che con valori compresi tra 1.850 e 2.700 euro al metro quadro è la zona più economica rilevata, il rapporto è di circa 4,6 a 1. Sono i due estremi, non la media della città, e si trovano nello stesso comune.
Il dato meno commentato è un altro: la fascia periferica raccoglie 20 zone su 42, quasi la metà di quelle rilevate. Quando si parla dei prezzi di Milano si citano soprattutto il centro e i quartieri di moda, ma la casa milanese media si trova in questa fascia, tra 2.700 e 5.700 euro al metro quadro. Il divario interno alla periferia, oltre il doppio tra la zona più bassa e la più alta, è più ampio di quello che separa alcune zone centrali tra loro.
Come si leggono questi numeri, e come non si leggono
Le quotazioni OMI sono intervalli minimo-massimo per zona omogenea, non prezzi. Servono a capire l’ordine di grandezza di un’area, non a stabilire quanto vale un appartamento specifico. Nella stessa zona, con la stessa metratura, due case possono collocarsi agli estremi opposti dell’intervallo.
Quello che le tabelle per zona non contengono, e che in una trattativa vera può spostare sensibilmente il prezzo:
- il piano e la presenza, o meno, dell’ascensore;
- l’esposizione: un secondo piano affacciato sul cortile interno e un ultimo piano luminoso, nello stesso stabile, non valgono la stessa cifra;
- lo stato degli impianti, una delle voci che spesso fanno scappare gli acquirenti;
- le spese condominiali, guardate con attenzione crescente da chi compra;
- la classe energetica, che ormai entra nella trattativa e non resta confinata all’annuncio.
Due avvertenze che rendono questi numeri utili, invece che ingannevoli. La prima: non sono prezzi di chiusura. Le quotazioni OMI descrivono il valore di mercato di una zona, non le cifre effettivamente riportate negli atti, e non sostituiscono né una perizia né la trattativa. La seconda: i valori citati qui riguardano lo stato di conservazione normale, quindi non rappresentano né l’immobile ristrutturato di pregio né quello completamente da rifare, che nella realtà possono collocarsi oltre i due estremi dell’intervallo.
Vale anche per i valori “medi” che circolano. La media di una zona con case ristrutturate e case da rifare non descrive davvero nessuna delle due: è un numero che non corrisponde a niente di reale. Per questo l’intervallo, che sembra meno preciso, è più onesto.
Cosa ne ricava chi deve vendere
Un intervallo di zona vi dice se l’idea che avete del valore della vostra casa rientra nel campo del possibile. Se pensate a 6.000 euro al metro quadro in una zona che ne registra tra 2.700 e 4.000, il problema non è l’acquirente che non capisce: è l’aspettativa.
Vale anche il contrario, e capita più spesso di quanto si pensi. Chi ha comprato vent’anni fa in una zona che allora era considerata di serie B può finire per sottovalutare la propria casa anche di parecchio, perché ha ancora in mente il valore di allora.
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Fonte dei valori: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni del secondo semestre 2025, tipologia appartamenti, stato di conservazione normale. Raggruppamento per fascia a cura di LF Immobiliare.