Chi ci scrive fa quasi sempre la stessa domanda, e ha ragione a farla: come decidete quanto darmi? Di cifre ce ne sono due, la stima che vedete a schermo e l’offerta che arriva dopo, e sono costruite in modo diverso. Quelle due righe qui sotto spiegano come, perché è l’unico modo di capire se una cifra ha senso o è buttata lì.
La stima a schermo: come è calcolata
Il numero che il valutatore vi mostra è il risultato di una moltiplicazione: i metri quadri per il valore minimo al metro quadro della vostra zona, arrotondato al migliaio. I valori vengono dalle quotazioni ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, tipologia abitazioni civili, secondo semestre 2025.
Quale minimo usiamo dipende dallo stato di conservazione che indicate voi. Chi dichiara la casa nuova o ristrutturata vede il minimo della fascia alta, chi la dichiara in buono stato quello della fascia intermedia. La differenza non è piccola: in quasi tutte le zone di Milano il minimo della fascia alta supera di oltre il venti per cento quello della fascia intermedia, e in qualche zona lo supera del doppio. Vale la pena saperlo, perché una casa dichiarata più bella di com’è produce una stima più alta che al sopralluogo non regge.
Un dettaglio che nessuno vi direbbe: le quotazioni ufficiali non coprono tutte le fasce in tutte le zone. Dove la fascia più bassa non è rilevata, il valutatore usa quella disponibile più vicina, e succede in quasi tutte le zone di Milano. In pratica, dichiarare la casa “da ristrutturare” spesso restituisce la stessa cifra di “in buono stato”: non perché il calcolo la ignori, ma perché per quella zona il dato pubblico non esiste.
Nel conto entrano quindi tre informazioni: i metri quadri, la zona e lo stato che dichiarate. Locali, piano, bagni, ascensore e box ve li chiediamo per preparare il sopralluogo, non per calcolare il numero. La zona la ricaviamo dal vostro indirizzo, incrociandolo con i perimetri reali delle zone OMI; su alcuni indirizzi di confine applichiamo una correzione manuale, perché il perimetro amministrativo e la realtà del quartiere non sempre coincidono, e se l’indirizzo non basta a individuare la zona la scegliete voi da un elenco. Per gli immobili non residenziali e per le zone senza quotazione ufficiale non compare nessuna cifra: vi ricontattiamo con una stima dedicata.
Perché partiamo dal minimo
Le quotazioni ufficiali non danno un prezzo: danno un intervallo, un minimo e un massimo per ogni combinazione di zona, tipologia e stato di conservazione. Noi partiamo dal minimo, ed è per questo che la cifra a schermo è presentata come “a partire da”.
Avremmo potuto usare la media, e sarebbe uscito un numero più alto e più gradevole. La media di una zona che contiene case ristrutturate e case da rifare non descrive nessuna delle due, e mostrare una cifra gonfiata per poi correggerla dopo il sopralluogo fa perdere tempo a tutti. Preferiamo una base solida a un numero simpatico.
Quello che il dato di zona non può sapere
Un valore al metro quadro descrive un’area, non una casa. Nella stessa via, allo stesso piano, due appartamenti possono valere cifre molto diverse. La stima non sa in che condizioni sono gli impianti, se la planimetria catastale corrisponde a com’è fatta la casa oggi, se ci sono infiltrazioni. Non lo sa perché non gliel’ha detto nessuno, e non c’è algoritmo che possa indovinarlo.
Per quello serve il sopralluogo: è il momento in cui la cifra generica diventa una cifra sulla vostra casa.
Le sei cose che guardiamo
Al sopralluogo verifichiamo sei cose. Non sono controlli a sorpresa: se le conoscete in anticipo arrivate preparati.
- Gli impianti. Elettrico, idraulico, riscaldamento: come stanno e se sono a norma. Rifare un impianto in una casa abitata costa e richiede tempo, quindi è una delle voci che pesano sull’offerta.
- L’agibilità. Se il certificato o la segnalazione certificata esistono, se coprono l’unità e se sono coerenti con i lavori fatti. Sulle case più vecchie può legittimamente non esserci: in quel caso lo mettiamo per iscritto e guardiamo il singolo caso.
- La conformità catastale e urbanistica. Cioè se la planimetria depositata al catasto corrisponde alla casa di oggi, e se i lavori fatti nel tempo hanno il loro titolo edilizio. In trent’anni capita che qualcuno abbia spostato un tramezzo senza aggiornare la planimetria: prima del rogito va allineata, e allinearla ha un costo e un tempo. Se l’intervento è stato fatto anche senza permesso, va regolarizzato in Comune, e lì i tempi si allungano.
- Lo stato dell’immobile. Non la sua bellezza, la sua integrità: infiltrazioni, serramenti, superfici, bagni.
- I documenti di proprietà. Chi è intestato, con quali quote, e se la catena di provenienza è ricostruibile. Su una casa ereditata è la voce che pesa più spesso sui tempi.
- Le certificazioni, quando ci sono. Attestato di prestazione energetica, dichiarazioni di conformità degli impianti, permessi dei lavori fatti.
Riassunto in una riga: verifichiamo che tutto sia in regola. Non che sia perfetto, che è un’altra cosa: compriamo case da ristrutturare, case vuote da anni, case con l’impianto vecchio. Quello che ci serve è che la situazione sia chiara e sanabile.
Cosa fa scendere la cifra, e cosa no
Se il sopralluogo conferma lo stato che avete indicato e non emerge nulla da sistemare, la stima a schermo è il riferimento da cui partiamo per costruire l’offerta: essendo calcolata sul valore minimo della zona, sotto quel livello c’è poco spazio. Resta comunque una stima, non un impegno. La cifra che conta è quella dell’offerta scritta, e se la casa risulta in condizioni diverse da quelle dichiarate cambia anche il punto di partenza.
Quando emerge qualcosa, la cifra si muove, e vi diciamo su cosa. Un impianto da rifare o una difformità da regolarizzare sono costi e tempi che chi compra si prende in carico, e che quindi entrano nel conto: è la stessa cifra che pagherebbe in meno qualunque acquirente informato che scoprisse quelle cose prima del rogito. Una successione ancora aperta funziona in un altro modo: prima di vendere gli eredi devono risultare proprietari, quindi quella pratica va chiusa in ogni caso, con noi o con chiunque altro. Sposta i tempi, non il prezzo.
Non fa scendere la cifra, invece, il fatto che la casa sia arredata male, sporca o piena di roba. Non vi chiediamo di svuotarla, imbiancarla o renderla presentabile: lo sgombero è a nostro carico, e su un immobile ereditato o rimasto chiuso per anni questa è spesso la differenza che conta.
Quando l’offerta non arriva
Va detto, perché una pagina che spiega come si forma un’offerta deve dire anche quando non si forma. Se da queste verifiche emerge una situazione non sanabile in tempi ragionevoli, l’offerta non la facciamo. Capita con difformità gravi, con documentazione irrecuperabile, con immobili di più proprietari che non hanno raggiunto un accordo.
In quei casi ve lo diciamo subito, e vi diciamo cosa andrebbe sistemato per rendere l’immobile vendibile, a noi o a chiunque altro. Preferiamo dirvelo subito dopo il sopralluogo che dopo tre mesi di trattativa.
Perché un’offerta immediata non è il massimo di mercato
Un’offerta che arriva entro 48 ore dal sopralluogo, quando arriva, è di norma inferiore al miglior prezzo che otterreste mettendo la casa sul mercato con un’agenzia e aspettando l’acquirente giusto. È il modo in cui funziona il modello: chi compra subito si assume l’attesa, il rischio e il costo di rimettere l’immobile sul mercato, e quel rischio ha un prezzo.
Il confronto sensato quindi non è tra due cifre, ma tra due scenari: da una parte una risposta in tempi certi e, se l’offerta arriva, una cifra su cui decidere subito; dall’altra una cifra potenzialmente più alta, meno le spese dei mesi di attesa, meno la provvigione, e con la possibilità che la prima proposta accettata salti per il mutuo negato all’acquirente. Ne abbiamo scritto per esteso nel confronto tra le tre strade.
Come arrivare preparati
Un consiglio che vale con noi e con qualsiasi acquirente: fate verificare la conformità catastale e urbanistica prima di cercare un compratore, non dopo aver accettato una proposta. È la sorpresa che manda all’aria più compravendite, e scoprirla a trattativa avviata costa tempo e potere contrattuale.
Se avete l’attestato energetico, le dichiarazioni di conformità degli impianti e i permessi dei lavori fatti, tenetele a portata di mano per il sopralluogo. Se non le avete, si recuperano, e nel frattempo il sopralluogo si fa comunque.
In sintesi
La valutazione online vi dà una cifra a partire dai dati ufficiali della vostra zona, subito e gratis, senza creare nessun account: vi chiediamo nome, email e il consenso al trattamento dei dati, e la stima compare a schermo. Poi fissiamo un sopralluogo gratuito, guardiamo le sei cose di sopra, e se la casa rientra nei nostri criteri di acquisto ricevete un’offerta d’acquisto scritta entro 48 ore dalla visita. Siete liberi di rifiutarla, senza costi e senza vincoli.
Compriamo direttamente, quindi non ci sono provvigioni di intermediazione: la casa la acquistiamo noi. Operiamo su Milano e sulle province di Monza e Brianza, Como, Varese, Pavia e Lodi. Se dal sopralluogo emerge che la vendita tradizionale vi conviene di più, ve lo diciamo.