Chi ci scrive fa quasi sempre la stessa domanda, e ha ragione a farla: come decidete quanto darmi? Di cifre ce ne sono due: da una parte la stima che vedete a schermo, dall’altra l’offerta che arriva dopo. Sono costruite in modo diverso. Quelle due righe qui sotto spiegano come vengono determinate, perché è l’unico modo di capire se una cifra ha senso oppure è stata semplicemente buttata lì.
La stima a schermo: come viene calcolata
Il numero che il valutatore vi mostra è il risultato di una moltiplicazione: i metri quadri per il valore minimo al metro quadro della vostra zona, con il risultato arrotondato al migliaio. I valori utilizzati provengono dalle quotazioni ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, tipologia abitazioni civili, aggiornate al secondo semestre 2025.
Quale valore minimo usiamo dipende dallo stato di conservazione che voi indicate. Chi dichiara la casa come nuova o ristrutturata vede il minimo della fascia alta; chi la dichiara in buono stato, invece, quello della fascia intermedia. La differenza non è trascurabile: in quasi tutte le zone di Milano il minimo della fascia alta supera di oltre il 20% quello della fascia intermedia, e, in alcune zone, arriva a essere più del doppio. Vale la pena tenerlo presente, perché una casa dichiarata più bella di quanto sia porta a una stima iniziale più alta, che poi potrebbe non essere confermata al sopralluogo.
Un dettaglio che probabilmente nessuno vi direbbe: le quotazioni ufficiali non coprono tutte le fasce in tutte le zone. Quando la fascia più bassa non è rilevata, il valutatore utilizza quella disponibile più vicina, e questo si verifica in quasi tutte le zone di Milano. In pratica, dichiarare la casa “da ristrutturare” spesso restituisce la stessa cifra di “in buono stato”. Non perché il calcolo ignori lo stato dell’immobile, ma perché per quella zona il dato pubblico relativo alla fascia più bassa non esiste.
Nel calcolo entrano quindi tre informazioni: i metri quadri, la zona e lo stato di conservazione che dichiarate. Locali, piano, bagni, ascensore e box ve li chiediamo per preparare il sopralluogo, non per calcolare il numero. La zona la ricaviamo dal vostro indirizzo, incrociandolo con i perimetri effettivi delle zone OMI. Per alcuni indirizzi di confine applichiamo una correzione manuale, perché i perimetro amministrativi e la realtà del quartiere non sempre coincidono; se invece l’indirizzo non è sufficiente a individuare la zona, potete sceglierla voi da un elenco. Per gli immobili non residenziali e per le zone prive di una quotazione ufficiale non viene mostrata alcuna cifra: vi ricontattiamo con una stima dedicata.
Perché partiamo dal minimo
Le quotazioni ufficiali non indicano un prezzo preciso: forniscono un intervallo, con un valore minimo e uno massimo per ogni combinazione di zona, tipologia e stato di conservazione. Noi partiamo dal valore minimo, ed è per questo che la cifra a schermo è presentata come “a partire da”.
Avremmo potuto usare la media, e sarebbe uscito un numero più alto e più gradevole. Tuttavia, la media di una zona che comprende case ristrutturate e case da rifare non descrive davvero nessuna delle due, e mostrare una cifra gonfiata per poi correggerla dopo il sopralluogo fa perdere tempo a tutti. Preferiamo una base solida a un numero simpatico.
Quello che il dato di zona non può sapere
Un valore al metro quadro descrive un’area, non una casa. Nella stessa via e allo stesso piano, due appartamenti possono valere cifre molto diverse. La stima non sa in che condizioni siano gli impianti, se la planimetria catastale corrisponda a com’è fatta la casa oggi, o se ci siano infiltrazioni. Non lo sa perché non gliel’ha detto nessuno, e non c’è algoritmo che possa indovinarlo.
Per quello serve il sopralluogo: è il momento in cui la cifra generica diventa una cifra riferita alla vostra casa.
Le sei cose che guardiamo
Durante il sopralluogo verifichiamo sei aspetti. Non sono controlli a sorpresa: conoscendoli in anticipo, potete arrivare preparati.
- Gli impianti. Elettrico, idraulico, riscaldamento: verifichiamo in che condizioni sono e, per quanto possibile, se risultano a norma. Rifare un impianto in una casa abitata costa e richiede tempo, quindi è una delle voci che possono incidere sull’offerta.
- L’agibilità. Verifichiamo se esiste il certificato o la segnalazione certificata, se coprono l’unità e se sono coerenti con i lavori effettuati. Sulle case più vecchie può legittimamente non esserci: in quel caso lo mettiamo per iscritto e valutiamo la situazione specifica.
- La conformità catastale e urbanistica. Controlliamo che la planimetria depositata al catasto corrisponda alla casa attuale, e che i lavori eseguiti nel tempo abbiano il loro titolo edilizio. In trent’anni può capitare, per esempio, che sia stato spostato un tramezzo senza aggiornare la planimetria. Prima del rogito la situazione deve essere regolarizzata, con tempi e costi che ne conseguono. Se l’intervento è stato realizzato senza i permessi necessari, va regolarizzato in Comune, con un ulteriore allungamento dei tempi.
- Lo stato dell’immobile. Non valutiamo la sua bellezza, ma la sua integrità: infiltrazioni, serramenti, superfici, bagni ed eventuali interventi necessari.
- I documenti di proprietà. Verifichiamo chi è intestatario dell’immobile, con quali quote, e se la catena di provenienza è ricostruibile. Su una casa ereditata questa è la voce che incide più spesso sui tempi.
- Le certificazioni, quando ci sono. Verifichiamo l’attestato di prestazione energetica, dichiarazioni di conformità degli impianti e i permessi relativi ai lavori eseguiti.
Riassunto in una riga: verifichiamo che tutto sia in regola. Non che sia perfetto, che è un’altra cosa: compriamo anche case da ristrutturare, case vuote da anni, o case con impianti vecchi. Quello che ci serve è che la situazione sia chiara e sanabile.
Cosa fa scendere la cifra, e cosa no
Se il sopralluogo conferma lo stato che avete indicato e non emerge nulla da sistemare, la stima a schermo è il riferimento da cui partiamo per costruire l’offerta: essendo calcolata sul valore minimo della zona, sotto quel livello c’è poco spazio. Resta comunque una stima, non un impegno. La cifra che conta è quella dell’offerta scritta, e se la casa risulta in condizioni diverse da quelle dichiarate cambia anche il punto di partenza.
Quando emerge qualcosa, la cifra si muove, e vi diciamo esattamente su cosa. Un impianto da rifare o una difformità da regolarizzare comportano costi e tempi che chi compra si assume e che, quindi, entrano nel conto: è la stessa riduzione che applicherebbe qualunque acquirente informato che scoprisse queste situazioni prima del rogito. Invece, una successione ancora aperta funziona in un altro modo: prima di vendere, gli eredi devono risultare proprietari, quindi la pratica va chiusa in ogni caso, con noi o con chiunque altro. Incide sui tempi, non sul prezzo.
Non fa scendere la cifra, invece, il fatto che la casa sia arredata male, sporca o piena di oggetti. Non vi chiediamo di svuotarla, imbiancarla o renderla presentabile: lo sgombero è a nostro carico. Su un immobile ereditato o rimasto chiuso per anni questa può essere una differenza importante.
Quando l’offerta non arriva
Va detto, perché una pagina che spiega come si forma un’offerta deve dire anche quando non si forma. Se da queste verifiche emerge una situazione non sanabile in tempi ragionevoli, l’offerta viene formulata. Può capitare, per esempio, in presenza di difformità gravi, documentazione non recuperabile o immobili con più proprietari che non hanno raggiunto un accordo.
In quei casi ve lo diciamo subito e vi spieghiamo cosa andrebbe sistemato per rendere l’immobile vendibile, a noi o a chiunque altro. Preferiamo dirvelo subito dopo il sopralluogo piuttosto che dopo tre mesi di trattativa.
Perché un’offerta immediata non è il massimo di mercato
Un’offerta che arriva entro 48 ore dal sopralluogo, quando viene formulata, è di norma inferiore al miglior prezzo che potreste ottenere mettendo la casa sul mercato con un’agenzia e aspettando l’acquirente giusto. È il modo in cui funziona il modello: chi compra subito si assume i tempi, i rischi e i costi necessari per rimettere l’immobile sul mercato, e quel rischio ha un prezzo.
Il confronto sensato, quindi, non è tra due cifre, ma tra due scenari: da una parte una risposta in tempi certi e, se l’offerta arriva, una cifra sulla quale poter decidere subito; dall’altra, una cifra potenzialmente più alta, meno le spese dei mesi di attesa e la provvigione, con in più la possibilità che la prima proposta accettata salti perché all’acquirente viene negato il mutuo. Ne abbiamo scritto più nel dettaglio nel confronto tra le tre strade.
Come arrivare preparati
Un consiglio che vale con noi e con qualsiasi acquirente: fate verificare la conformità catastale e urbanistica prima di cercare un compratore, non dopo aver accettato una proposta. È una delle sorprese che manda all’aria più compravendite, e scoprirla a trattativa già avviata significa perdita di tempo e di potere contrattuale.
Se avete l’attestato energetico, le dichiarazioni di conformità degli impianti e i permessi dei lavori eseguiti, teneteli a portata di mano per il sopralluogo. Se non li avete possono comunque essere recuperati e, nel frattempo, il sopralluogo si fa lo stesso.
In sintesi
La valutazione online vi dà subito e gratuitamente una cifra calcolata a partire dai dati ufficiali della vostra zona, senza bisogno di creare un account: vi chiediamo nome, email e il consenso al trattamento dei dati, e la stima compare a schermo. Poi fissiamo un sopralluogo gratuito, durante il quale verifichiamo i sei aspetti indicati sopra, e, se la casa rientra nei nostri criteri di acquisto, ricevete un’offerta scritta entro 48 ore dalla visita. Siete liberi di rifiutarla, senza costi e senza vincoli.
Compriamo direttamente, quindi non ci sono provvigioni di intermediazione: la casa la acquistiamo noi. Operiamo a Milano e nelle province di Monza e Brianza, Como, Varese, Pavia e Lodi. Se dal sopralluogo emerge che la vendita tradizionale potrebbe convenirvi di più, ve lo diciamo.